Mude para
Portugal
Informações estratégicas para estrangeiros a considerar residência ou investimento na República Portuguesa.
Os nacionais de países fora da UE, EEE e Suíça são obrigados a obter um visto de longa duração antes de entrar em Portugal por períodos prolongados. Após a chegada, os residentes devem solicitar uma Autorização de Residência junto da Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA).
Principais Vias de Visto
D7 Visa
Destinado a pessoas com rendimento passivo estável (pensões, rendas, dividendos) que atinjam o limiar mínimo anual nacional.
D8 Visa
Destinado a trabalhadores remotos que comprovem emprego fora de Portugal, com rendimento mínimo mensal.
Golden Visa
Disponível para atividades específicas de investimento de capital. A compra direta de imóveis está excluída desde out. 2023.
NIF Obrigatório: Todos os candidatos devem obter primeiro um Número de Identificação Fiscal (NIF) — necessário para abrir contas bancárias e executar contratos legais.
A residência fiscal em Portugal é normalmente ativada por mais de 183 dias no país durante um ano civil, ou por manter uma residência habitual permanente com clara intenção de domicílio.
Regime NHR
O regime NHR original está encerrado para novos candidatos.
IFICI
Taxa fixa de 20% IRS sobre rendimentos elegíveis de atividades de «elevado valor acrescentado» (científicas, tecnológicas, engenharia) por um período de 10 anos.
Imposto Padrão
IRS progressivo até 48% + sobretaxas de solidariedade para altos rendimentos.
Sem Imposto sobre a Fortuna
Portugal não aplica imposto geral sobre a fortuna.
Sobretaxa AIMI
Sobretaxa anual em imóveis residenciais com VPT superior a €600.000 (€1,2M conjunto).
Saúde
Três sistemas: SNS público, subsistemas de saúde e privado. O seguro privado custa em média ~€50/pessoa/mês.
Segurança
7.º no Índice Global de Paz 2024. Cultura acolhedora e boa cobertura de inglês nas áreas comerciais.
Custo de Vida
Inferior à maioria da Europa Ocidental e América do Norte. Bens alimentares ~30–38% mais baratos do que os EUA.
Estimativas do Custo de Vida
| Categoria | Custo Mensal |
|---|---|
| Renda (T1 – Centro de Lisboa) | €1,200 – €1,400 |
| Renda (T1 – Fora das Grandes Cidades) | €750 – €950 |
| Utilities (85m²) | ~€110 |
| Alimentação (Pessoa Singular) | €200 – €350 |
| Transporte Público | ~€40 |
Processo essencial, obrigações financeiras e considerações estratégicas para entidades estrangeiras que adquirem imóveis na República Portuguesa.
Processo de Aquisição
Requisito NIF
Primeiro passo obrigatório — obter o NIF, essencial para todas as transações contratuais e financeiras.
Due Diligence
Contratar um advogado independente licenciado e verificar a licença AMI do mediador junto do InCI.
Financiamento
Não residentes obtêm tipicamente ~70% LTV. Requer comprovativo sólido de rendimento e histórico fiscal.
Formalização Contratual
Do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) com 10–20% de sinal, até à Escritura Pública final.
Custos de Transação
Orçamente +7–12% extra| Imposto / Taxa | Taxa |
|---|---|
| IMT | Progressive ≤ 8% |
| IS (Imposto de Selo) | 0,8% do preço |
| Notário e Registo | 1,5–2,0% |
| IVA | Incluído no preço |
| IMI (Anual) | 0,3–0,45% VPT/ano |
| AIMI | Acima de €600k VPT |
Planeamento Estratégico e Due Diligence Inicial
Definir critérios de pesquisa, garantir financiamento e contratar equipa de consultoria (advogado + mediador AMI). Após seleção online, é obrigatória uma visita presencial. Recomenda-se arrendar temporariamente para avaliar a viabilidade do bairro antes do compromisso contratual.
Oferta, Compromisso Contratual e Garantias
Apresentar uma oferta estratégica escrita considerando o valor de mercado, condições de financiamento e IVA. Celebrar o CPCV após due diligence completa — tipicamente com sinal de 10–30%, vinculativo para ambas as partes com cláusulas de indemnização dupla.
Finalização e Registo
Celebrar a Escritura Pública perante Notário, pagando todos os impostos devidos (IMT + Imposto de Selo) e o valor remanescente. Registar imediatamente a propriedade na Conservatória e na Autoridade Tributária.
Orçamente um adicional de 8–10% do preço de compra para impostos e custos. O NIF é o primeiro passo obrigatório antes de qualquer transação.
IMT
Escala progressiva até 10% para imóveis premium urbanos.
Imposto de Selo
Taxa fixa de 0,8% (0,5–0,6% se financiado).
IVA
Incluído no preço apenas em novas construções.
Notário e Registo
1,5–2% + ~1% de taxa de registo.
Honorários de Advogado
~1% do preço de compra. Recomendamos advogado de confiança.
Comissão do Mediador
Pago pelo vendedor; normalmente repartido com o agente.
Câmbio
Custos de câmbio — recomendamos o nosso parceiro.
Pós-compra
Viagem, mobiliário, utilities, mudança.
O financiamento hipotecário está disponível para não residentes. A maioria dos candidatos estrangeiros consegue um LTV máximo de ~70%, exigindo um depósito de 25–35%. Uma conta bancária local é condição prévia para a disponibilização dos fundos.
Checklist de Documentação
- Número Fiscal Português (NIF)
- Cópia do Passaporte válido
- Comprovativo de Morada (fatura de utilities)
- Detalhes do Crédito Habitação atual (se existir)
- Comprovativo de Rendimento — últimos 6 meses
- Extratos Bancários — últimos 12 meses
- Declarações de IRS — últimos 2 anos
Pensões, rendas, dividendos.
Rendimento ativo do exterior de Portugal.
Capital a partir de €250k–€500k+.
Visto D7 Portugal
Rendimento Passivo · Financeiramente IndependenteRequisitos Financeiros
- →Rendimento passivo ≥ Retribuição Mínima Mensal Garantida × 12
- →Poupanças equivalentes a 12 meses do rendimento exigido
- →+50% RMMG para cônjuge; +30% por filho dependente
- →Arrendamento de 12 meses ou prova de propriedade
Processo em Duas Etapas
- 01Pedido consular → visto D7 de dupla entrada de 4 meses
- 02Marcação AIMA → biometria → Autorização de Residência de 2 anos
- ↻Renovação: extensão de 3 anos após os 2 anos iniciais
- ★Elegível para cidadania após 5 anos
Visto D8 Portugal
Nómada Digital · Trabalhador RemotoRequisitos Financeiros
- →Rendimento bruto mensal ≥ 4× a RMMG (~€3.480/mês)
- →Poupanças mínimas equivalentes a 12 meses de RMMG
- →Rendimento ativo exclusivamente fora de Portugal
- →Contrato de trabalho ou acordo de prestação de serviços
Enquadramento Fiscal (Pós-2024)
- →Regime NHR revogado; taxas progressivas padrão aplicam-se (até 48%)
- →IFICI: taxa fixa de 20% para rendimento profissional de alto valor elegível
- →Máx. 6 meses consecutivos / 8 não consecutivos de ausência por ano
- →Elegível para cidadania após 5 anos
Principais Benefícios
- →Sem exigência de residência permanente
- →Acesso ao Espaço Schengen
- →Reunificação familiar incluída
- →Elegível para cidadania após 5 anos
Modalidades de Investimento
- →Fundos de capital de risco elegíveis ≥ €500k
- →Investigação científica ≥ €500k
- →Produção artística / património ≥ €250k
- →Transferência de capital ≥ €1,5M
Imigração e Residência
Ambiente Fiscal
Qualidade de Vida
Aquisição de Imóveis
3 Fases de Aquisição
Custos de Compra
Crédito Habitação
Vamos planear a sua mudança juntos
A nossa equipa orientou centenas de clientes internacionais no mercado imobiliário e processo de residência em Portugal.
Agendar ConsultaVisão Geral do Mercado Imobiliário Português
Compreenda os impulsionadores fundamentais, tendências regionais e insights exclusivos que moldam o investimento imobiliário em Portugal. Assista à nossa sessão detalhada e faça o download do relatório completo em PDF.
